Que choisir entre la LMNP et la Loi Pinel ?

Tout ce que vous devez savoir sur la loi Pinel et l'investissement immobilier

La loi Pinel

Le dispositif Pinel a été créé en 2014 par Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l’égalité des territoires, pour offrir aux contribuables l’opportunité de bénéficier d’un certain avantage fiscal en investissant dans l’immobilier locatif non meublé. Le dispositif Pinel est applicable pour toute acquisition d’un bien immobilier neuf ou en VEFA, ou pour toute construction d’un nouveau bâtiment par un promoteur à condition de le mettre en location à usage d’habitation principale pour une durée déterminée. Le bien doit également se situer dans une zone du territoire éligible au dispositif.

L’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel dépend de la durée sur laquelle le bien est mis en location. Le propriétaire a le droit de louer son bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt qui correspond à ces durées est de 12, 18 et 20 % calculée en fonction du prix d’achat du logement. La durée de la location ne sera pas figée, car le propriétaire/bailleurs peut allonger la durée de contrat en cours de route. Par contre, l’investissement Pinel doit respecter des plafonds de loyers, c’est-à-dire louer à un prix inférieur d’environ 20 % à celui du marché. Ce dispositif accorde aussi à certaines charges d’être déductibles des revenus fonciers tels que : la taxe foncière, les intérêts d’emprunts, les frais de gestion du bien… en outre, le patrimoine immobilier est transmissible à vos héritiers.

Le régime fiscal en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le régime fiscal Loueur Meublé Non Professionnel est un autre dispositif qui permet d’investir dans les logements locatifs tout en bénéficiant d’une défiscalisation immobilière. Ce dispositif fait partie de l’une des plus anciennes niches fiscales en France qui existait déjà depuis 1949. À la différence du dispositif de Pinel, l’investissement peut se faire en un bien ancien ou en neuf, et peut être loué à titre temporaire, saisonnier (résidences hôtelières, gîtes, touristiques…) ou en résidences services gérés par un exploitant (type EHPAD, Senior, Etudiantes). Le régime fiscal en location meublée non professionnelle est également un investissement sur le long terme ; il est destiné pour être conservé et non revendu. En plus, le statut non professionnel est accordé lorsque le revenu annuel engendré par la location n’excédera pas la somme de 23 000 €, ceux-ci doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux annuels.

Les avantages fiscaux en location meublée avec le statut de non professionnelle sont nombreux entre autres la récupération de la TVA sur le prix du bien. Vous bénéficierez de la récupération de TVA à condition de garder le bien pendant 20 ans. D’ailleurs, les logements destinés en résidence de service sont exonérés de taxes. En outre, vos revenus nets imposables bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % en régime micro-BIC et les charges liées aux gestions de bâtiments sont déductives de vos revenus fonciers. Investir en loueur meublé non professionnel avec un bail commercial de 9 ans permet également de percevoir un revenu locatif mensuel même en absence de locataire.

En somme, les deux dispositifs de défiscalisation immobilière ne sont pas applicables sur un même bien immobilier. En effet, le choix d’investir avec le dispositif de Pinel ou avec celui du statut Meublé non Professionnel dépend aux besoins et aux objectifs de l’investisseur. L’investissement Pinel est intéressant dans l’optique de revente post Pinel, par contre la location meublée en situation non professionnelle est intéressante si le propriétaire veut avoir un rendement locatif important sur le long terme.

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